 Генеральный директор ПАО «ТДСК» Александр Шпетер рассказал НИА Томск об адаптации одного из крупнейших строительных холдингов Сибири к макроэкономическим вызовам и финансовом оздоровлении как стратегии сохранения преимуществ компании.
Вопрос: Александр Карлович, строительный сектор России сегодня функционирует в сложных условиях. Как холдинг ТДСК адаптируется к этим вызовам и за счет чего удается сохранять объемы строительства и ввода объектов?
Шпетер: Год назад резкий рост ключевой ставки и увеличение надбавки коммерческих банков сделали кредитование фактически невозможным – ставки доходили до 27 % годовых. Это запретительная ставка, под такие проценты брать кредиты нельзя. И первое, что мы сделали – полностью отказались от привлечения новых займов на подобных условиях. Судя по всему, так поступили не только мы.
Но мы были вынуждены работать по уже действующим кредитным договорам, по которым ставка автоматически изменилась с прежних 7–10% до тех же 27%. Выходом стало обращение в финансовые организации о пересмотре условий: увеличении сроков, снижении объемов взысканий и снижении дополнительных процентов. Сейчас эта работа с банками продолжается.
Сегодня ключевая ставка постепенно снижается. С 21% она опустилась до 14,5%. Но это всё ещё не тот уровень, при котором можно ожидать рост спроса на жилье. Для наших целевых покупателей рыночная ипотека остается фактически недоступной, люди не могут приобретать недвижимость на подобных условиях. Что касается льготных государственных программ, сейчас осталась практически одна – семейная ипотека. Но и она претерпевает серьезные изменения, условия получения усложняются, доступ в программу для молодых людей, планирующих создавать семьи, рожать детей и действительно нуждающихся в жилье, перекрыт.
Объемы продаж снизились у всех застройщиков, и это очевидно. В сложившейся ситуации компания ищет внутренние резервы. Мы предлагаем различные варианты отсрочек и рассрочек, разрабатываем собственные условия, чтобы люди могли начинать покупку жилья. Выход один: необходимо, чтобы созрели экономические условия для покупателей. Уверен, это произойдет, когда ключевая ставка упадет до 10–12%. Рассчитываем, что это случится до конца текущего года или, по крайней мере, в течение первого полугодия 2027 года. Таким образом, нужно адаптироваться к текущим реалиям, и мы это делаем.
Вопрос: Многие российские девелоперы вынуждены радикально пересматривать свои портфели, особенно в сегменте государственного заказа. Госконтракты с фиксированной ценой в период инфляционного скачка стали ловушкой для многих ответственных подрядчиков в стране.
Шпетер: У Томской домостроительной компании есть четкая стратегия, касающаяся строительства жилья. Она рассчитана долгосрочно, до 2035–2036 годов, и включает дома разных классов и квартирографии. Запланирована реализация нескольких крупных проектов, в том числе «Южные Ворота — II», «Радонежский», «Тепличный», «Ботаника».
Что касается государственных или муниципальных проектов, здесь планирование — прерогатива государства. Когда объявляются аукционы или конкурсы по гособъектам, мы каждый раз заново оцениваем целесообразность участия. Сейчас работаем над очередным крупным соцобъектом – школой на 1100 мест на ул. Андрея Крячкова в Томске. Стоит отметить, что мы взялись за этот контракт исключительно ради того, чтобы в районе, где компания работала много лет, появился необходимый социальный объект и местное население было обеспечено школьными местами.
Да, есть серьезные вопросы, насколько привлекательны или нет для строителей госконтракты. Сами тексты государственных контрактов разрабатывались в совершенно иных условиях и не учитывают особенности текущего момента. На практике получается так, что строители сначала должны возвести объект за счет собственных оборотных средств, и лишь затем получить оплату из бюджета. То есть, сначала нужно выполнить месячную программу работ за свои деньги, и только в конце месяца возможна оплата. Соответственно, для участия в госконтрактах необходим внушительный объем собственных оборотных средств. Однако за последние несколько лет я не знаю ни одной строительной организации, работающей на этом рынке, у которой бы сохранились такие оборотные средства.
Сейчас предпринимаются попытки изменить ситуацию за счет внесения корректировок в условия госконтрактов, в частности, внедрения обоснованного авансирования. Кроме того, крупные государственные контракты стоимостью более одного миллиарда рублей (а проект нашей школы превышает эту сумму более чем в два раза) жестко контролируются Государственным казначейством. Это дополнительная точка контроля с высокими требованиями государственного регулирования. В казначействе невозможно просто объяснить текущую ситуацию – специалисты смотрят исключительно на документы и строго ограничены инструкциями. По этой причине администрирование госконтрактов сегодня крайне затруднено. Это как раз к вопросу о целесообразности участия в них. И это исчерпывающий ответ на обывательские суждения о том, что на госзаказах можно легко поживиться, – в текущих реалиях это абсолютно невозможно.
Вопрос: Год назад тиражировалось в региональных медиа введение процедуры наблюдения в отношении АО «СУ ТДСК». Причем изначально понятно, что речь не шла о реальной финансовой несостоятельности. В чем экономическая суть этой ситуации, которая должна перейти в плоскость штатного судебного урегулирования? И связана ли она с госконтрактами?
Шпетер: Совершенно верно, убытки, полученные при исполнении бюджетных контрактов, — одна из ключевых причин. У Строительного управления было много подобных объектов: несколько детских садов, хирургический комплекс онкодиспансера, аэропорт и ряд других. Объем удорожания по этим объектам сегодня примерно равен сумме задолженности перед субподрядчиками, которые на определенном этапе и обратились в суд. Суд ввел не банкротство, а процедуру наблюдения. Данная стадия как раз предполагает финансовое оздоровление предприятия.
Мы уже целый год работаем над реализацией этой программы. Строительное управление в судебном порядке требует от заказчиков компенсации убытков по бюджетным контрактам, и уже есть результаты, например по аэропорту. А также продолжает выполнять работы на объектах ТДСК, хотя и в несколько сокращенном составе. Оптимизация и сокращение расходов при снижении доходов – это вполне логичное и стандартное мероприятие. Все эти процессы запущены и находятся в работе. Мы рассчитываем, что к концу текущего года процедура наблюдения будет успешно завершена.
Вопрос: Можно ли утверждать, что СУ ТДСК выполнило свой социальный долг перед регионом фактически за счет собственной рентабельности, не допустив срыва важнейших строек?
Шпетер: Пожалуй, можно сформулировать и более резко – за счет собственных средств. Если говорить о рентабельности, то подразумевается прибыль. Однако в данном случае речь идет не просто о прибыли, а о том, что на достройку объектов были направлены все оборотные средства холдинга. А когда изымаются оборотные средства, говорить о какой-либо прибыли не приходится.
Вопрос: Для рядового жителя Томской области бренд ТДСК ассоциируется с единым монолитом. Давайте внесем ясность: АО «СУ ТДСК» – это лишь одно из множества обособленных подразделений. Каким образом финансовое оздоровление этого дочернего предприятия влияет на общую устойчивость материнской компании?
Шпетер: Холдинговая структура как раз и отличается тем, что все дочерние предприятия выполняют общую задачу, но каждое работает в своем направлении, обладая собственным балансом, статусом юридического лица и отдельной отчетностью. Строительное управление имеет свой баланс, свои долги и свои наработки. Разумеется, положение дел в дочерних фирмах, так или иначе, сказывается на общем состоянии дел, но это влияние не прямо пропорционально.
По большому счету, ситуация в СУ ТДСК осложняет нам жизнь только в одном направлении – при получении банковского финансирования новых проектов. Приходиться тщательнее просчитывать финмодели проектов, быть прозрачнее для финансовых партнеров, чтобы они могли удостовериться в нашей устойчивости. Безусловно, экономическая ситуация сейчас сложная, но более 20 предприятий ТДСК работают без каких-либо специфических ограничений, за исключением СУ ТДСК. Стройки идут, производство работает, продажи развиваются.
Вопрос: Главный вопрос, который волнует томичей: существуют ли какие-либо риски для участников долевого строительства? Отразится ли оздоровление строительного управления на сроках сдачи жилых домов?
Шпетер: Дольщики заключают договоры со специализированными застройщиками, то есть с инвесторами. Строительное управление выступает по отношению к ним исключительно в роли подрядчика, у него просто нет объектов, где были бы задействованы средства дольщиков.
Сейчас объекты возводятся с использованием эскроу-счетов, и все риски нивелируются в первую очередь банком, который осуществляет проектное финансирование. ТДСК тесно взаимодействует с финансовыми институтами, этот вопрос находится у нас на особом контроле. За всю историю мы не допустили ни одного случая просрочки исполнения обязательств перед покупателями.
Вопрос: Многие девелоперы притормаживают открытие новых проектов, ТДСК продолжает заявлять о реализации масштабных планов. В частности, речь идет о проекте «Южные Ворота-2», инвестиции в который оцениваются в сумму порядка 100 миллиардов рублей. На каком этапе находится этот флагманский проект сейчас?
Шпетер: Как я уже отмечал, у компании выстроена долгосрочная стратегия на многие годы вперед, есть директивный график — это краткосрочная тактика на текущий год, есть пятилетние горизонты планирования и многодесятилетняя программа. Все наши крупные проекты остаются в силе. Правда, мы пока откладываем активный старт проекта «Южные Ворота-2». Но подготовительная работа не прекращается: идет шлифовка бизнес-планов и согласование условий с банками, которые будут финансировать проект. Заходить в стройку под текущие проценты нецелесообразно. Но мы однозначно сохраняем эту перспективу, тем более что она полностью обеспечена земельными участками в нашей собственности, а также готовыми проектами, которые уже профинансированы и успешно прошли экспертизу. Как только кредитно-денежная политика станет доступной, в первую очередь, для наших покупателей, мы выйдем и работу свою сделаем.
Вопрос: ТДСК работает на сибирском строительном рынке уже несколько десятилетий и успешно преодолела не один экономический кризис. Как оцениваете нынешнюю ситуацию?
Шпетер: Отличие этого экономического кризиса в том, что он слишком затянулся и вышел за пределы инвестиционного цикла наших домов. Мы строим дом три года, от нуля и до заселения. И вот эту разницу придется догонять. Но еще раз повторяю: есть проекты, земельный банк, люди – высококвалифицированные специалисты. Структура продолжает охватывать все направления деятельности по строительству. Она остается в боевом состоянии и готова выполнять поставленную задачу. У любого кризиса есть начало и есть конец. Будет финал и у этого кризиса. Мы это знаем твердо. Для этого мы должны сохраниться и двигаться дальше. Что мы и делаем.
Анатолий Буров – специально для НИА Томск.
|
